Kada prodate stan skuplje nego što ste ga kupili, razlika u ceni se smatra kapitalnim dobitkom i na nju se plaća porez. Mnogi prodavci za ovu obavezu saznaju tek kada stigne rešenje Poreske uprave. Dobra vest je da u velikom broju slučajeva porez uopšte ne morate da platite – ako znate pravila na vreme.
Ukratko
- Porez na kapitalnu dobit iznosi 15% na razliku između prodajne i revalorizovane nabavne cene stana.
- Ako ste stan imali u vlasništvu najmanje 10 godina, porez ne plaćate.
- Oslobođenje možete ostvariti i ako novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana.
Šta je kapitalna dobit?
Kapitalna dobit je razlika između cene po kojoj ste stan prodali i cene po kojoj ste ga stekli. Nabavna cena se pri tome ne uzima „u nominalnom iznosu“, već se usklađuje sa inflacijom – revalorizuje se indeksom potrošačkih cena od dana kada ste stan stekli do dana prodaje.
Zato kapitalna dobit nije uvek onoliko velika koliko izgleda na prvi pogled. Ako su cene u međuvremenu rasle zajedno sa inflacijom, stvarni oporezivi dobitak može da bude znatno manji od razlike koju vidite u ugovorima.
Koliki je porez i ko ga plaća?
Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac, po stopi od 15% na utvrđeni kapitalni dobitak.
Nemojte ga mešati sa porezom na prenos apsolutnih prava. To je poseban porez od 2,5% koji se obračunava na cenu iz ugovora i plaća se kod gotovo svake kupoprodaje, bez obzira na to da li je bilo zarade.
Primer obračuna
Pojednostavljen primer, samo da biste razumeli princip:
- Stan ste kupili za 60.000 €.
- Posle revalorizacije nabavna cena iznosi, na primer, 70.000 €.
- Stan prodajete za 90.000 €.
- Kapitalni dobitak: 90.000 – 70.000 = 20.000 €.
- Porez: 15% od 20.000 = 3.000 €.
Tačan iznos revalorizovane cene i poreza utvrđuje Poreska uprava rešenjem, na osnovu vaše prijave i ugovora.
Kada ne plaćate porez na kapitalnu dobit
1. Stan ste imali u vlasništvu najmanje 10 godina
Ako ste stan neprekidno imali u vlasništvu najmanje deset godina pre prodaje, porez na kapitalnu dobit ne plaćate. Rok se računa od dana sticanja prava do dana prodaje.
2. Novac od prodaje ulažete u rešavanje stambenog pitanja
Ako sredstva od prodaje u roku od 90 dana uložite u kupovinu stana za sebe ili članove svog domaćinstva u Srbiji, možete ostvariti oslobođenje od poreza. Ako ulaganje izvršite kasnije, a najkasnije u roku od 12 meseci od prodaje, možete tražiti povraćaj već plaćenog poreza.
Oslobođenje važi za odgovarajuću površinu stana – do 45 m² za samca i još po 20 m² za svakog narednog člana domaćinstva. Ako ulažete u veći stan, oslobođenje može biti srazmerno.
3. Prenos u porodici
Kapitalnim dobitkom se ne smatra prenos nepokretnosti između bračnih drugova, između krvnih srodnika u pravoj liniji, kao i između razvedenih bračnih drugova kada je prenos neposredno povezan sa razvodom braka.
Prijava i rokovi
- Poresku prijavu na obrascu PPDG-3R podnosite Poreskoj upravi u roku od 30 dana od dana prodaje.
- Uz prijavu dostavljate kupoprodajni ugovor kojim ste stan prodali i dokaz o tome kako ste ga stekli (kupoprodajni ugovor, rešenje o nasleđivanju, ugovor o poklonu…).
- Ako koristite oslobođenje, uz prijavu prilažete i dokaze za njega – na primer, ugovor o kupovini novog stana.
- Poreska uprava donosi rešenje, a porez plaćate u roku od 15 dana od dana kada vam je rešenje dostavljeno.
Važno: prijavu podnosite i kada smatrate da imate pravo na oslobođenje. Propušten rok može da dovede do kamate i kazne, čak i kada porez na kraju ne bi morao da se plati.
Nasleđen ili poklonjen stan
Kod stana koji ste nasledili ili dobili na poklon, kao nabavna cena uzima se cena po kojoj je ostavilac, odnosno poklonodavac, stekao stan. Ako se ta cena ne može utvrditi, Poreska uprava koristi tržišnu vrednost stana u trenutku kada ga je on stekao.
Ako je stan nasleđen, posebno proverite da li se na vas odnosi neko od oslobođenja – u praksi se dešava da porez uopšte nije potreban, ali prijava jeste.
Kako da se pripremite pre prodaje
- Pronađite ugovor ili rešenje kojim ste stan stekli i proverite datum sticanja – možda ste blizu granice od 10 godina.
- Ako planirate kupovinu novog stana, uskladite rokove prodaje i kupovine da biste iskoristili oslobođenje od 90 dana.
- Sačuvajte dokaze o ulaganjima ako je stan građen ili dovršavan, jer i oni mogu da utiču na obračun.
- Za složenije slučajeve konsultujte poreskog savetnika ili Poresku upravu pre potpisivanja ugovora.
Česta pitanja
Da li plaćam porez ako prodam stan jeftinije nego što sam ga kupio?
Ne. Ako nema kapitalnog dobitka, nema ni poreza. Gubitak se u određenim slučajevima može prebiti sa kapitalnim dobicima ostvarenim u istoj godini.
Ko plaća porez na kapitalnu dobit – kupac ili prodavac?
Prodavac, jer on ostvaruje dobitak od prodaje.
Da li se ugovorena cena uvek prihvata?
Ne uvek. Ako Poreska uprava oceni da je cena u ugovoru niža od tržišne, može da utvrdi tržišnu vrednost i porez obračuna prema njoj.
Prodajete stan u Subotici?
Pomažemo vam da prodaju isplanirate od početka – od realne procene cene do potrebne dokumentacije. Za poreska pitanja povezaćemo vas sa proverenim stručnjacima.
Zakažite besplatnu procenu ili nas pozovite na 024 554 494.